║▌│█│║▌║│۞❤خدا وکیلی بیا تو ❤۞ ║▌│█│║▌║│

پیشگفتار : مفهوم و اصطلاح سرانه کاربری زمین ( Land Use Precapita ) که در ادبیات شهرسازی ایران به عنوان سرانه های شهری معروف شده ، یکی از ابزارهایی است که در فرآیند برنامه ریزی کاربری زمین ، برای محاسبه و برآورد اراضی و توزیع آن میان فعالیتها یا کاربریهای مختلف به کار می رود . در عین حال سرانه کاربری زمین به عنوان نوعی معیار و شاخص کمی برای سنجش و مقایسه تغییرات کاربری در جریان زمان مورد استفاده قرار می گیرد. بنابراین چگونگی تعیین سرانه های کاربری ، حلقه کوچکی از یک زنجیره طولانی است که کمیت و کیفیت آن تابع عملکرد و روابط متقابل مجموعه عوامل و اقدامهایی می باشد که در جریان برنامه ریزی زمین و روشهای اجرایی آن دخالت دارد. از این نظر ، سرانه کاربری زمین برخلاف پنداشت اولیه ، یک پدیده ساده صرفاً کالبدی و فنی نیست ، بلکه تبلور و بیان کمّی مجموعه سیاستها ، روشها و الگوهایی است که برای تعیین انواع کاربریها ، تقسیم اراضی ، توزیع فضایی فعالیتها ، ضوابط منطقه بندی ، تدوین استانداردهای کاربری و غیره ؛ به کار گرفته می شود. برنامه ریزی کاربری زمین ، به عنوان محور اصلی برنامه ریزی شهری ، با دو بعد اساسی و همبسته روبروست که عبارتند از : الف – شناخت عوامل و عناصر عینی و واقعی مؤثر در شکل گیری نظام کاربری زمین. ب – تدوین الگوها ، روشها و ابزارهای برنامه ای برای هدایت و نظارت در استفاده از زمین. در واقع ، میزان موفقیت یا شکست برنامه ریزی کاربری زمین ، به این امر بستگی دارد که تا چه حد بتواند عوامل و روندهای واقعی مربوط به کاربری زمین را شناسایی کند و راهها و اهرمهای واقعی و عملی برای هدایت آن را به سمت اهداف مطلوب و موردنظر فراهم سازد. عوامل مؤثر در نحوه استفاده از زمین و تقسیم آن میان فعالیتهای مختلف ، بسیار متعدد و متنوع است که می توان آنها را در چهار گروه اصلی خلاصه کرد : 1 – عوامل محیطی 2 – عوامل اقتصادی 3 – عوامل اجتماعی 4 – عوامل کالبدی از جهت دیگر ، یعنی از نظر – میزان و سطح تأثیر – می توان این عوامل را به سطوح زیر تقسیم کرد : الف – عوامل عام (فراشهری) ب – عوامل شهری در الگوی طرحهای جامع سنتی ، روابط سیستمی کاربری زمین کمتر مورد توجه و تأکید قرار داشته و به همین دلیل ، اهداف مربوط به کاربری و سرانه های آنها ، کمتر مجال تحقق پیدا کرده اند . در این طرحها معمولاً برنامه ریزی کاربری زمین براساس اهداف صرفاً کالبدی استوار شده و سرانه های کاربری نیز به عنوان ابزاری برای محاسبه و تعیین تکلیف قطعی برای تمام اراضی شهری به کار رفته است. نحوه استفاده از ابزار سرانه های کاربری در الگوی طرحهای جامع سنتی ، حاصل نهایی این نحوه نگرش می باشد که جامعه شهری را به افراد تقسیم می کند ، افرادی که هر کدام دارای فعالیت مشخص هستند و هر یک از این فعالیتها به یک مقدار مشخص زمین در محل معین نیاز دارند. بنابراین برنامه ریزی کاربری زمین چیزی نیست جز برآورد تعداد افراد ، برآورد انواع فعالیت و توزیع زمین شهری بین آنها . بدیهی است ، این نحوه نگرش و عمل ، فاصله زیادی با گرایش ها و رفتارهای واقعی شهروندان و عملکرد کاربریها دارد. با توجه به این محدودیت ، اساس الگوی طرحهای ساختاری بر مبنای نظریه سیستمی استوار شده است. منشأ اصلی پیدایش سرانه های کاربری و استانداردهای فضایی ، به چگونگی استفاده از اراضی محدود شهری و نحوه تخصیص آنها به نیازهای نامحدود شهروندان بر می گردد. بنابراین سرانه های شهری ابزاری است برای سامان دادن به وضع کاربری زمین و هدایت آن در جهت انطباق فضایی میان نیازها و فعالیتهای انسانها در پهنه سکونتگاه. با توجه به روند تحول نظریه ها و روشهای شهرسازی می توان چهار دیدگاه عمده در زمینه نحوه نگرش به ساماندهی کاربری زمین تشخیص داد که مبنایی نظری برای شناخت و تحلیل ماهیت و نقش اهداف کاربری زمین و سرانه های آن به دست می دهد . این چهار دیدگاه عبارتست از : 1 – دیدگاه ساماندهی زمین 2 – دیدگاه کارآیی شهری 3 – دیدگاه کیفیت زندگی 4 – دیدگاه جامعه شناختی و روان شناختی دیدگاه ساماندهی زمین ، به اواخر قرن نوزدهم و اوایل قرن بیستم بر می گردد که نخستین قوانین و مقررات مربوط به تفکیک اراضی و منطقه بندی شکل گرفت . هدف این مقررات اولیه بیشتر به تعیین حدود حقوق مالکیت خصوصی و عمومی ، جلوگیری از سوءاستفاده از زمین و حفظ بهداشت و ایمنی و رفاه عمومی در برابر سوانح و خطرات طبیعی و صنعتی معطوف بود. با تسلط دیدگاه کارکردگرایی بر شهرسازی مدرن و رواج الگوی طرح جامع ، برنامه ریزی شهری به ابزاری برای حفظ و رشد کارایی شهر بدل گردید. در این خصوص با توجه به اصول خردگرایی و هزینه-منفعت ، برنامه ریزی کالبدی – فضایی و ساماندهی کاربری زمین بر پایه مجموعه ای از مقررات و نقشه های رسمی و استانداردهای کمّی استوار شده و اهداف کیفی انسانی تا حدود زیادی در سایه قرار گرفت. در چند دهه اخیر به دنبال حاد شدن مشکلات شهرنشینی و شهرسازی ، نظرات مربوط به کیفیت زندگی شهری و افزایش رفاه اجتماعی نفوذ گسترده ای در برنامه ریزی شهری پیدا کرده است. به تبع این امر ، روشهای مربوط به برنامه ریزی کاربری زمین ، بهسازی محیط مسکونی و واحدهای همسایگی نیز عوض شده و شاخصها و معیارهای اجتماعی مدّنظر قرار گرفته اند. دیدگاه جامعه شناختی و روان شناختی بر این نظر است که نیازهای انسان بسیار متنوع ، پیچیده و پویاست ، ولی برنامه ریزی شهری بیشتر به تأمین نیازهای اولیه زیستی و کالبدی نظر دارد و کمتر به نیازهای بالاتر انسانی توجه نشان می دهد . در حال حاضر با توجه به مشکلات اندازه گیری نیازها ، به ویژه نیازهای کیفی و روانی ، موضوع آن به یکی از مسائل حساس برنامه ریزی شهری بدل شده است. دیدگاه جامعه شناختی و روان شناختی نشان می دهد شیوه های برآورد و پیش بینی کاربری ها و تعیین سرانه های آن ، به شیوه سنتی ، بسیار تک بعدی و سطحی است و بنابراین نمی تواند به تأمین نیازهای واقعی انسان پاسخ گوید . از این نظر ، اعتبار سرانه ها و استانداردهای کاربری بسیار نسبی است و بایستی با احتیاط زیاد از آنها استفاده کرد. بنابراین از دیدگاه نگرش سیستمی ، موضوع سرانه های کاربری شهری ، جزئی از نظام عمومی برنامه ریزی شهری ، به ویژه برنامه ریزی کاربری زمین است و فرآیند شکل گیری و تحول آن نیز به کل فرآیند و تحول نظام کاربری زمین وابسته است . در واقع اساس شناسایی ؛ محاسبه و تعیین سرانه ها ، بر شناخت کل نظام و فرآیند برنامه ریزی کاربری زمین استوار است و مقولات اصلی آن عبارتند از چگونگی تقسیم زمین ، طبقه بندی کاربریها ، سلسله مراتب خدمات شهری ، برآورد نیازهای فضایی و استانداردهای کاربری ، ضوابط استفاده از زمین از نظر سطح ، ارتفاع ، تراکم و غیره. مفاهیم و مباحث کاربری زمین در جهان موضوع زمین و چگونگی استفاده از آن ، بستر اصلی برنامه ریزی شهری محسوب می شود . در واقع ، مشخصات و ویژگیهای زمین شهری از نظر مقدار ، شکل زمین ، خصوصیات طبیعی ، پوشش گیاهی و غیره از عوامل اصلی تعیین تکلیف شکل توسعه شهری و نحوه سامان دهی فضایی فعالیتها و خدمات می باشد. از طرف دیگر ، مسائل مربوط به مالکیت زمین و تنوع و تعدد انواع آن ، اقتصاد زمین و عرضه و تقاضای آن ، حفاظت از منابع باارزش زمین ، تعارض منافع عمومی و خصوصی در استفاده از زمین ، نیازهای فعلی و آتی به زمین و بسیاری از موضوع های دیگر از عواملی هستند که برنامه ریزی شهری را با انواع پیچیدگیها و تنگناها روبرو می سازد. تحول مفهوم و اهداف کاربری زمین در جهان      اصطلاح کاربری زمین (Land Use ) چنانکه از معنای آن بر می آید ، در ابتدا به منظور نظارت بر چگونگی استفاده از زمین مطرح شد ، ولی همراه با رشد دانش برنامه ریزی و گسترش محتوای طرحهای جامع شهری ، مفهوم بسیار گسترده تری پیدا کرده است. به منظور اجرا و نظارت بر مقررات کاربری اراضی ، در چارچوب طرحهای جامع ، معمولاًتمهیداتی به کار گرفته می شود که به عنوان وسایل اجرایی طرحهای جامع معروف شده اند. عمده این وسایل اجرایی عبارتند از : 1 – منطقه بندی 2 – تفکیک اراضی 3 – صدور پروانه ساختمان 4 – مالیات زمین یکی از عوارض منفی تقسیمات کاربری زمین به شیوه رایج در طرحهای جامع ، تثبیت آنها به صورت پایدار و قطعی می باشد که با طبیعت پویای شهر و نیازهای متنوع و تغییر پذیر مردم شهر ناسازگار است. در نظامهای جدید برنامه ریزی ، کاربری زمین به عنوان یک عرصه کاملاً مستقل از طرح جامع در نظر گرفته می شود ، گاهی برای آن ، طرح جداگانه ای به نام طرح کاربری زمین  ( Land Use Plan ) تهیه می گردد. نظری به تجارب برخی از کشورها در برنامه توسعه لندن بزرگ (G.L.D.P ) – مصوب 1984 با تکیه به دیدگاه راهبردی سیاستهای فراگیر برنامه در این خصوص تدوین گردیده که سه عنصر اصلی کاربری زمین ؛ ترابری و محیط زست جداناپذیرند و برای هر سه باید راهبردی یکپارچه تنظیم شود. در این طرح ، سیاستهای کلی مربوط به کاربری زمین در مقیاس کلان ارائه شده ، ولی برنامه های اجرایی به تصمیم گیری بخشهای خاص ، با در نظر گرفتن شرایط زمانی و مکانی و نظارت و بازبینی انجمن شهر واگذار شده است. مثلاً در آلمان ، طبق قانون طرح ریزی ملی (تکمیل شده در 1988) برنامه ریزی در سطح محلی (235حوزه شهرستان) کاملاً در قلمروی مسؤولیتهای جامعه محلی قرار دارد. هر جامعه محلی دو نوع طرح کالبدی تهیه می کند : طرح کاربری زمین ، طرح تقسیمات فرعی (تفصیلی) . طرح کاربری زمین با مشارکت نهادهای عمومی و شهروندان و پس از بررسی نظرات کارشناسان و مردم و تجدیدنظر ، تهیه و تصویب می شود. کاربری زمین در شهرهای جهان سوم موضوع کاربری زمین و چگونگی برنامه ریزی و نظارت بر آن ، یکی از مشکلات مهم اجتماعی ، اقتصادی و کالبدی در شهرنشینی و شهرسازی جهان سوم محسوب می شود . در این کشورها مسأله زمین و مسکن و سیاستهای مربوط به نحوه استفاده از زمین ، معمولاً ابعادی وسیع تر از برنامه ریزی شهری و برنامه ریزی کاربری زمین به خود گرفته و گاه به ظهور بحرانهای سیاسی و اجتماعی بدل شده است. دلایل عمده این امر به قرار زیر است : الف – رشد سریع جمعیت و توسعه پرشتاب شهرنشینی ب – سلطه مالکیت خصوص بر اراضی شهری و نابرابری شدید اجتماعی ج – نفوذ اقتصاد غیررسمی و رواج حاشیه نشینی د – ضعف زیرساختهای توسعه شهری ه – ضعف نهادهای برنامه ریزی و برنامه پذیری و – تقلید یک سویه از الگوهای غربی برنامه ریزی شهری خلاصه و نتیجه گیری ماهیت و سرنوشت نهایی یک طرح جامع شهری ، به چگونگی استفاده از زمین و میزان دخالت و نظارت بر آن وابسته است و نحوه تنظیم و سامان دادن به کاربری زمین ، همراه با روند طولانی تحولات برنامه ریزی شهری ، تغییرات تکاملی بسیار به خود دیده است . در واقع اهداف کاربری زمین ، تهیه نقشه کاربری زمین و جدول کاربری زمین به سمت اهداف آمایش زمین ، توسعه پایدار و تدوین برنامه کاربری زمین به منظور حفظ و اعتلای کیفیت زندگی شهری و رفاه اجتماعی گرایش پیدا کرده است. بدیهی است تعداد و نوع مقولات کاربری زمین در هر شرایط خاص فرق می کند ، چرا که الگوهای استفاده از زمین در یک شهر ، نسبت به شهر و ناحیه دیگر متفاوت است. بنابراین ، هیچگونه نظام طبقه بندی واحد که با جوامع مختلف سازگار باشد ، حتی برای آنهایی که از نظر میزان جمعیت و سطح توسعه شبیه اند وجود ندارد.               مقولات عام کاربری زمین ( بارنگ قراردادی ) 1 مسکونی (رنگ زرد، نارنجی و قهوه ای برای تراکم کم ،متوسط و بالا 5 عمده فروشی(زرشکی) 2 خرده فروشی (قرمز) 6 ساختمانهای عمومی و فضاهای باز(سبز) 3 حمل و نقل(لاجوردی) 7 ساختمانها و نواحی اداری (خاکستری) 4 صنعت(آبی روشن) 8 اراضی بایر و خالی( بی رنگ )     علاوه بر طبقه بندی عمومی کاربری زمین ، طبقه بندیهای اختصاصی در هر یک از انواع مهم کاربری مثل کاربری صنعتی ، کاربری تجاری و غیره وجود دارد که کمابیش به یکدیگر شبیه اند و در واقع ، نظام طبقه بندی را تکمیل می کنند. برای برنامه ریزی شهری لازم است که ابتدا کاربری زمین مورد طبقه بندی و برداشت قرار گیرد ، همچنین باید ملاحظات مربوط به سازگاری و ناسازگاری کاربری در نظر گرفته شود . در بعضی شهرهای بزرگ حدود 50 نوع کاربری و در برخی شهرهای کوچک فقط 9 نوع کاربری وجود دارد. پیش بینی و توزیع کاربریها  موضوع اصلی در برنامه ریزی کاربری زمین ، نحوه تخصیص زمین به کاربریهای مختلف و هماهنگ کردن آنها با یکدیگر است که به عنوان برآورد نیازهای فضایی (Space Requirments ) تلقی می گردد. برای برآورد نیازهای فضایی هیچگونه ضرایب و استانداردهای عام وجود ندارد. برای برآورد کمّی و محاسبه مقدار اراضی موردنیاز برای کاربریهای مختلف روشهای مختلفی وجود دارد که به اقتضای شرایط هر جامعه شهری فرق می کند . یکی از مهمترین این روشها استفاده از استانداردهای فضایی است که میزان فضای لازم برای فعالیتهای مختلف را به دست می دهد. استانداردهای فضایی ( Space Standards ) بر پایه یک واحد سنجش مثل یک فرد ، خانه ، یک کارگر ، یک دکان دار و غیره استوار است. ترکیب کاربریها موضوع مهم در برنامه ریزی کاربری زمین ، پس از برداشت کاربریها ، نقشه برداری ، طبقه بندی کاربریها و برآورد آینده این است که مجموعه کاربریهای مختلف به صورت یک برنامه منسجم با یکدیگر ترکیب و هماهنگ شوند . اختصاص فضا به کاربریهای آینده می باید به نحوی با نظام شبکه ارتباطی و نظام فضاهای باز تناسب و تعادل داشته باشد . این امر با توجه به اهداف و سیاستهای توسعه شهری انجام می شود و کیفیت آن به کل روند برنامه ریزی و چگونگی تدوین طرح توسعه شهری بستگی دارد. به طور معمول ، در تراکمهای متوسط شهری حدود فضای مورداستفاده واحدهای مسکونی و عناصر سرویس دهنده آنها به شرح زیر است :   نسبت ترکیب کاربریهای اصلی شهری         فضاهای مسکونی 50%سطح زمین فضاهای سواره و پیاده 25%سطح زمین فضاهای سبز و اماکن ورزشی 15%سطح زمین سایر فضاهای سرویس دهنده 10%سطح زمین   هیراسکار کتاب درآمدی بر مبانی برنامه ریزی شهری را با توجه به شرایط کشور هندوستان تألیف کرده و در آن نحوه توزیع کاربریهای شهری را به صورت زیر آورده است.           توزیع زمین شهری به تفکیک نواحی ساخته شده و نواحی باز الف – نواحی ساخته شده ب – نواحی باز -     خانه های تک خانوار 5/36% پارکها 20% -     خانه های دو خانواری 5% جاده ها 20% -     چندخانواری (آپارتمانها) 5/15%     کل مسکونی ساختمانهای تجاری و مراکز خرید 57% 3%     جمع 60% جمع 40%   طبق یک بررسی که در مورد شهرهای ایران انجام شده ، میانگین نسبت کاربریهای مختلف در 63 شهر ایران به صورت زیر بوده است.   نسبت ترکیب کاربریهای اصلی شهری   مسکونی 49% حمل و نقل و انبار 24% سایر کاربریها 27% جمع 100%           در مورد نحوه و نسبت ترکیب کاربریهای اصلی ، به طور معمول در شرایط متوسط ارقام زیر پیشنهاد شده است :   فضاهای مسکونی 50%سطح زمین فضاهای حرکت سواره و پیاده 25%سطح زمین فضاهای سبز و اماکن ورزشی 15% سطح زمین سایر فضاهای خدماتی 10%سطح زمین   مفاهیم و مسائل تقسیمات کالبدی شهر در واقع اساس توزیع و تخصیص کاربریها و تعیین استانداردها و سرانه های شهری ، بر پایه تقسیمات فضایی-کالبدی شهر استوار است.   واحد همسایگی اساس تقسیمات شهری نظریه همسایگی محرک ، تفکیک شهرها به تعدادی از واحدهای ساختاری بود که با ابعاد متفاوتی که نسبت به یکدیگر داشتند یک نظام سلسله مراتبی را به وجود می آورند. استفاده از نظریه واحد همسایگی در نوسازی شهرهای بزرگ ، به تعمیم این نظریه و برداشتهایی فراتر از خاستگاه اولیه منجر شد . در واقع ، این پنداشت به وجود آمد که شهر مجموعه ای از سلولها یا واحدهای اولیه (Module ) است که هر کدام از برخی جهات ، حیات مستقل دارند و توسعه شهر به افزایش این سلولهای نسبتاً خودکفا مربوط می شود.   مشخصات واحدهای اصلی تقسیمات شهری واحد تقسیمات شعاع پوشش وسعت(هکتار) جمعیت(نفر) تقسیمات فرعی واحد همسایگی 300متر 25-28 2000-4000 ـــــــ محله 450 متر 50-75 7000 3-2واحد همسایگی ناحیه 1500متر 200-300 30000 3-4 محله   مبانی و ضوابط منطقه بندی( Zoning ) یکی از مباحث مهم و پیچیده در برنامه ریزی شهری ، چگونگی تقسیم و تخصیص اراضی شهر به فعالیتها و کاربریهای مختلف است که به عنوان منطقه بندی معروف شده و مهمترین ابزار برای سامان دادن به نظام کاربری زمین محسوب می شود. ضوابط منطقه بندی ، نقش اساسی در توزیع و تقسیم کاربریهای مختلف و نسبت آنها به یکدیگر دارد و در نتیجه ارتباط تنگاتنگ با موضوع سرانه های کاربری زمین پیدا می کند. منطقه بندی عبارتست از تقسیم کالبد یک جامعه شهری به منطقه ها ( Zones یاDistricts  ) بر حسب نحوه استفاده از اراضی آن در حال یا آینده ، به منظور نظارت و هدایت استفاده و عمران اراضی. قاعده ثابتی برای تعیین تعداد و انواع منطقه ها وجود ندارد . نوع منطقه در هر شهر به اقتضای شرایط آن فرق می کند . اما اقدام برای هر نوع دسته بندی منطقه ، از سه مقوله اصلی یعنی منطقه مسکونی ، تجاری و صنعتی آغاز می شود. جدا کردن فعالیتهای مختلف شهری و در نتیجه تفکیک کاربری زمین و ایجاد منطقه های عملکردی مجزا، یکی از ویژگیهای بارز شهرسازی جهان بعد از انقلاب صنعتی است. به طور کلی انواع منطقه بندی به صورت زیر طبقه بندی می شود : الف – منطقه بندی کاربردی ( Use Zoning ) ب – منطقه بندی ارتفاعی ( High Zoning ) ج – منطقه بندی تراکمی ( Density Zoning ) الف – منطقه بندی کاربری :  اصل اساسی در منطقه بندی کاربری این است که شهر به بخش یا منطقه های مختلف تقسیم شود و هر منطقه در جهت اهداف صحیح و درست در موقعیت مکانی مناسب مورد استفاده قرار گیرد . منطقه های کاربری عمده عبارت است از مسکونی ؛ تجاری ؛ صنعتی ؛ خدمات شهری ؛ اداری و تفریحی. منطقه مسکونی : مجموعاً 40% تا 50% از کل زمین های شهر را در بر می گیرد که متشکل است از بازارها ، انبارها ، دفترهای تجاری ، بانکها و ساختمانهای مسکونی برای برخی از شاغلان منطقه. منطقه تجاری : این منطقه حدود 2%تا5% مساحت شهر را در بر می گیرد که متشکل است از بازارها ؛ انبارها ؛ دفاتر تجاری ؛ بانکها و ساختمانهای مسکونی برای برخی از شاغلان منطقه. منطقه صنعتی : این منطقه حدود 5%تا20% مساحت شهر را در بر می گیرد و در مکان یابی آن باید دقت زیادی مبذول شود. منطقه خدمات شهری :  این منطقه 2%تا3% وسعت شهر را در بر می گیرد و در آن ساختمانهای عمومی نظیر تالار شهر ، دادگاهها ، کتابخانه های عمومی ، ادره ها و دفترهای پست ، موزه ها ، سالنهای کنفرانس ، بانکها ، نمایشگاهها ، فروشگاهها و نیز خانه هایی برای افرادی که در این منطقه شاغل هستند ، وجود دارد. منطقه تشکیلاتی – اداری :  این منطقه 1%تا2% وسعت شهر را می پوشاند و شامل مدرسه ها ، دانشکده ها ، مؤسسه های علمی و اداری ، سازمانها و غیره می شود. منطقه گذران فراغت : این منطقه در باقیمانده نواحی شهری طراحی می شود و معمولاً 15%تا20% زمینهای شهر را در بر می گیرد. ب – منطقه بندی ارتفاعی به منظور حفظ کیفیت محیط و جلوگیری از عوارض منفی ساختمانهای همجوار لازم است که میان ساختمانهای بلند و ساختمانهای کوچکتر نوعی هماهنگی و تناسب مراعات گردد . این امر از طریق ضوابط منطقه بندی ارتفاعی انجام می شود. ج – منطقه بندی تراکمی جمعیت هر واحد مساحت یا هر ایکر(4047 مترمربع) تحت عنوان تراکم جمعیت تعریف شده است . این تراکم ممکن است تراکم خالص یا ناخالص باشد. معمولاً تراکم ناخالص 50 نفر در هر ایکر(4047 مترمربع) در محدوده های شهری مجاز است. به این معنا که در تراکم خالص نیز 100 نفر در هر ایکر خواهد بود . به طور کلی در شهرهای معمولی هند ، تراکم ناخالص 50 نفر در هر ایکر مجاز شناخته شده است.       درصد مساحت تعداد قطعات اندازه قطعه 15 15 10×7 متر 30 30 10×10 متر 35 35 20×12 متر 7 7 25×15 متر 6 6 30×20 متر 4 4 40×25 متر 3 3 50×30 متر 100% 100 قطعه ـــ   خانواده 5 نفره ای را در نظر بگیرید که در یک قطعه زندگی می کنند . جمعیت در 100 قطعه برابر با (500=100×5) نفر خواهد بود . اگر 20 قطعه در هر ایکر قرار داده شده باشد ، زمین مورد نیاز (5=100:20) ایکر خواهد بود. بنابراین تراکم خالص جمعیت در هر ایکر (100=500:5) نفر خواهد بود. اگر یک ناحیه دارای 5 ایکر مساحت برای پارکها ، زمینهای بازی و مراکز گذران اوقات فراغت باشد ، بنابراین تراکم ناخالص جمعیت در هر ایکر مساوی با (50=500:10) خواهد بود.      مقررات تفکیک زمین یا آماده سازی زمین ، در کنار ضوابط منطقه ای ، مهمترین ابزار اجرایی برنامه کاربری زمین است که نقش اساسی در نحوه تقسیم زمین ، تعیین اندازه قطعات ، چگونگی شبکه خیابانها و استقرار تجهیزات و خدمات اولیه دارد . بنابراین کیفیت این مقررات و نحوه اجرای آن نقش مؤثری در تحقق اهداف کاربری زمین و از جمله تحقق سرانه های کاربری ایفا می کند. در واقع ، اگر مقررات تفکیک زمین با دقت کافی تدوین نشود و اگر ضمانتهای اجرایی لازم برای آن پیش بینی نشود ، اهداف کاربری زمین و سرانه های آن ، اگر چه در طرح جامع وجود داشته باشد ، به صورت درست تحقق پیدا نخواهد کرد.  در کشورهای جهان سوم ، آماده سازی زمین ، نقش حساس تری به عهده دارد چرا که ضمن جوابگویی به مسائل توسعه و بازسازی شهری می بایست نسبت به تأمین مسکن سالم برای افراد کم درآمد جامعه کمک کند. امروزه برخلاف گذشته ، مقررات تفکیک زمین ابعاد وسیع تر و خصلت پویاتری در جهت بهسازی محیط شهری و اعتلای کیفیت آن به عهده گرفته و به جای ضوابط خشک و یکنواخت قدیمی در چارچوب طرحهای جامع سنتی ، به ابداع فنون و روشهای تازه روی آورده که از نظر غنا بخشیدن به برنامه کاربری زمین و عملی کردن آن بسیار کارسازتر است. بطور کلی با توجه به دیدگاهها و تجربه های نوین ، می توان دریافت که آماد ه سازی زمین از نظر تقویت برنامه ریزی کاربری ، به مطالعات و توجه بیشتری نیاز دارد  از طرف دیگر آماده سازی زمین فقط یک وسیله صرف اجرایی در خدمت طرحهای بالا دست نیست ، بلکه خود می تواند به پیشبرد اهداف اجتماعی ، رفاهی ، محیطی و کالبدی در برنامه کاربری زمین کمک کند. برخی استانداردهای فضایی مربوط به مسکن در آمریکا عرض قطعه زمین تیپ تک خانواری طول قطعه زمین تیپ تک خانواری حداقل عرض قطعه زمین مسکونی در تراکمهای با توسعه کم هزینه حداقل مساحت قطعه زمین مسکونی در تراکمهای با توسعه کم هزینه حداقل سطح مسکونی در استانداردهای بین المللی حداقل ابعاد حیاط خصوصی در مورد استفاده به صورت فعال حداقل ابعاد ایران حداقل فضای پنجره های هم تراز چشم در حالت رودر رو 18 تا 22 متر 35 تا 45 متر 6 تا 10 متر 110 مترمربع 5 مترمربع برای هر نفر 12 × 12 متر 6 × 6 متر 18 متر     در جدول زیر ابعاد پیشنهادی مسکن حداقل ارائه شده است نوع فضای عملکردی 1-2 نفره 3-4 نفره 5-6 نفره 7-8 نفره فضای نشیمن اصلی 12 12 15 18 چندمنظوره 9 12 12 12 چندمنظوره ــ ــ 12 12 چندمنظوره ــ 0 ــ 12 فضای پذیرایی میهمان ــ 15 15 15 آشپزخانه 6/3 5 5/6 8 رختکن و دوش 1/2 1/2 1/2 1/2 دستشویی و مستراح 5/1 2 2 4 انبار 8/0 5/1 5/2 5/3 فضای وسایل خواب 8/0 5/1 5/2 5/3 ارتباطی 8/0 8/0 8/0 6/1 کل 33 55-56 74-76 96-98 سرانه در ازای نفر(مترمربع) 5/16 10-14 10-13 10-12   هر کشور باید حداقل سطح قابل سکونت را بر حسب سنتهای فرهنگی و اجتماعی و شرایط و امکانات اقتصادی خود معین نماید و استفاده از ابعاد و اندازه های معمول در کشورهای دیگر با سنتهای زیست متفاوت ، امری نامعقول است. اهداف سازمان فضای سبز پاریس ، ایجاد 10 مترمربع فضای سبز شهری برای هر نفر و 25 مترمربع پارک و جنگل دورشهری ، به طور سرانه منظور شده است. طبق برخی مطالعات در استانداردهای بین المللی غالباً سرانه ای معادل 15 تا 50 مترمربع برای هر نفر در نظر گرفته  شده ، که البته هنوز در بسیاری از کشورهای جهان ، به ویژه کشورهای در حال توسعه ، سرانه های موجود فاصله زیادی با آن دارد. استانداردهای کاربری یکی از ابزارهای لازم و مفید برای بیان فضایی و کمّی نیازهای انسان به استفاده از زمین محسوب می شود . استانداردهای فضایی از حساسیت و پیچیدگی زیادی برخوردار است . زیرا که نحوه و میزان استفاده انسان از زمین به شاخصهای مختلف اقلیمی ، جغرافیایی ، اقتصادی ، اجتماعی ، فرهنگی ، جسمانی و روانی بستگی دارد.بنابراین تدوین استانداردهای کاربری و نحوه استفاده از آنها به ملاحظات و دقتهای ویژه نیاز دارد. یکی از مشکلات مهم در کاربرد استانداردهای کاربری در طرحهای شهری ، این است که معمولاً از این استانداردها به عنوان سرانه کاربری بدون توجه به ویژگیهای مکانی و زمانی شهر مورد نظر استفاده می شود. در حقیقت ، استانداردهای کاربری ، معیاری نسبتاً عام است که براساس نیازها و خصایل نوعی انسان تدوین می شود.در حالیکه سرانه های کاربری مقوله ای خاص است که مقدار زمین لازم برای فعالیت مطلوب انسانی را در جامعه ای خاص و با اهداف ویژه ، با توجه به شاخصها و استانداردهای مختلف برآورد می نماید.